Questa pagina fa parte della sezione Esecuzioni ed è la conclusione naturale della sezione Sfratti e locazioni.
Ti è stato notificato un atto che indica il giorno e l’ora in cui l’Ufficiale Giudiziario si presenterà per liberare l’immobile.
Una premessa di onestà: a questo punto l’esecuzione è iniziata. Il preavviso non è un’altra diffida, e il giorno indicato non è una data orientativa. Questa pagina ti spiega che cosa succederà quel giorno, qual è l’unico caso in cui è ancora possibile rimettere in discussione lo sfratto, e come comportarti nel frattempo per non aggravare una situazione già difficile.
Indice degli argomenti
- Che cos’è il preavviso di sloggio
- Da questo momento corrono i termini
- Cosa succede il giorno dell’accesso
- I rinvii
- Restare fino all’ultimo non è gratis
- Come prepararti
- Se nell’immobile hai un’attività commerciale: indennità per perdita di avviamento
- I servizi sociali: il canale da attivare adesso
- Se non puoi permetterti un Avvocato
- Cosa portare al primo appuntamento
Che cos’è il preavviso di sloggio
Chiamato anche preavviso di rilascio, è l’atto con cui l’Ufficiale Giudiziario ti comunica il giorno e l’ora in cui si recherà presso l’immobile per restituirlo al proprietario (art. 608 c.p.c.).
Arriva dopo che il precetto è rimasto senza esito: i dieci giorni che ti erano stati concessi sono scaduti e l’immobile non è stato liberato.
Da questo momento l’esecuzione è iniziata a tutti gli effetti.
Da questo momento corrono i termini
È il punto più importante della pagina, e va letto subito, perché i giorni si contano davvero.
Se non hai mai saputo dello sfratto
C’è un caso, uno solo, in cui è ancora possibile contestare lo sfratto già convalidato: quando la convalida è avvenuta in tua assenza e tu non hai avuto tempestiva conoscenza dell’intimazione per irregolarità della notificazione, per caso fortuito o per forza maggiore (art. 668 c.p.c.).
In questa ipotesi puoi proporre la cosiddetta opposizione tardiva. Ma il termine è brevissimo: dieci giorni, che la Corte di Cassazione ha affermato decorrere proprio dalla notificazione del preavviso di rilascio (Cass. Civ. n. 27852/2025).
Va detto con chiarezza a chi non serve. Non è uno strumento per chi sapeva dell’udienza e non si è presentato, né per chi ha ricevuto l’atto e non lo ha letto. Chi lo propone deve provare che non ha potuto sapere, e deve provarlo nei termini.
Se ritieni di trovarti in questa situazione, non aspettare nemmeno un giorno: rivolgiti subito ad un Avvocato portando il preavviso e tutto ciò che riguarda la tua residenza e i tuoi recapiti nel periodo in cui lo sfratto è stato notificato oppure i motivi concreti, reali e documentabili della tua assenza.
Le opposizioni all’esecuzione
Fuori da quel caso, restano le opposizioni contro l’esecuzione in quanto tale, con le stesse due strade viste per il precetto: contestare il diritto del proprietario a procedere, perché dopo il provvedimento è accaduto qualcosa che lo ha fatto venire meno, oppure denunciare vizi formali degli atti.
Anche qui vale la stessa avvertenza: proporre un’opposizione non sospende automaticamente l’esecuzione. La sospensione va chiesta al Giudice: non è automatica.
Cosa succede il giorno dell’accesso
Chi viene
Nel giorno e nell’ora indicati si presentano l’Ufficiale Giudiziario e l’Avvocato del proprietario. Spesso sono presenti anche il proprietario ed un fabbro.
Se la porta è chiusa
L’Ufficiale Giudiziario può procedere anche in tua assenza, facendo aprire l’immobile. Non trovarsi in casa non ferma l’esecuzione.
La Forza pubblica
Se si prevede una resistenza, l’Ufficiale Giudiziario si coordina in anticipo con le Forze dell’Ordine, che possono essere presenti all’accesso.
Se nell’immobile ci sono persone fragili
Se nell’immobile vivono minori, anziani, persone malate o con disabilità, l’Ufficiale Giudiziario ne dà atto nel verbale, e l’esecuzione può subire un rallentamento per consentire il coinvolgimento dei servizi sociali del Comune.
È una tutela, non un rinvio garantito. Ed è molto più efficace se i servizi sociali sono stati contattati prima, e non il giorno stesso.
La riconsegna
Quando l’immobile viene liberato, l’Ufficiale Giudiziario immette il proprietario nel possesso, e nel verbale ti intima di non farvi più accesso senza autorizzazione.
Da quel momento le chiavi non sono più tue, ed il proprietario può cambiare la serratura.
I rinvii
Nella pratica capita che servano più accessi prima della riconsegna effettiva.
Va detto con chiarezza cosa sono: non sono un diritto, non si chiedono con un’istanza e non dipendono da te. Sono una circostanza di fatto, legata alle condizioni in cui l’accesso si svolge.
Contare sui rinvii per guadagnare tempo significa soltanto accumulare debito, per le ragioni che trovi qui sotto.
Restare fino all’ultimo non è gratis
Chi non restituisce l’immobile è tenuto a corrispondere al proprietario l’importo del canone fino all’effettiva riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.). A questo si aggiungono le spese di ogni accesso, i compensi liquidati dal Giudice per la fase esecutiva, gli interessi e le spese ulteriori quali, ad esempio, i costi del fabbro.
Ogni giorno in più nell’immobile è un giorno in più di debito.
Le cose che lasci nell’immobile
Qui c’è il punto che sfugge a molti.
La riconsegna non si considera avvenuta finché il proprietario non riacquista la completa disponibilità del bene, così da poterne fare uso. E questo vale anche dopo l’accesso dell’Ufficiale Giudiziario: la Corte di Cassazione ha chiarito che la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche quando il proprietario sia tornato formalmente in possesso, se l’immobile è inutilizzabile perché ancora occupato dai beni del conduttore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente (Cass. Civ., sez. III, sentenza n. 8675 del 4 aprile 2017).
In altre parole: se il giorno dell’accesso le tue cose restano là dentro, il canone continua a correre anche se tu non ci vivi più.
Che fine fanno le tue cose
Se al momento dell’accesso nell’immobile si trovano ancora tuoi beni, l’Ufficiale Giudiziario ti intima di asportarli entro un termine che stabilisce lui a verbale (art. 609 c.p.c.). Spesso, già in quel verbale, viene autorizzato lo smaltimento per il caso in cui il termine scada: quel termine, quindi, va preso sul serio.
Se lo lasci scadere, i beni privi di valore economico, o il cui valore non giustifichi le spese di custodia e di asporto, sono considerati abbandonati, e l’Ufficiale Giudiziario ne dispone lo smaltimento o la distruzione.
Fino a quel momento puoi chiedere al proprietario di recuperarli o, in mancanza, al Giudice dell’esecuzione di farteli riconsegnare; restano comunque a tuo carico le spese e i compensi per la custodia e l’asporto.
Come prepararti
È la parte su cui hai ancora margine, e dove le scelte giuste fanno risparmiare molto denaro.
Se hai deciso di andartene, fallo prima dell’accesso
Lasciare l’immobile prima del giorno fissato ferma il debito prima e ti risparmia l’accesso con l’Ufficiale Giudiziario e, se previsto, con la Forza pubblica.
Se lo fai, comunicalo al proprietario o al suo Avvocato: così l’accesso può essere revocato e non si producono costi inutili, che finirebbero comunque a tuo carico.
Come riconsegnare nel modo giusto
- Svuota l’immobile completamente, per le ragioni viste sopra;
- riconsegna le chiavi in un modo che provi la data: a mani del proprietario o del suo Avvocato, facendoti firmare una ricevuta, oppure con una comunicazione scritta che ne attesti la messa a disposizione;
- fotografa lo stato dei locali al momento dell’uscita, stanza per stanza;
- annota le letture dei contatori e disdici le utenze intestate a te.
Se invece resterai fino all’accesso
Organizza prima dove andare e cosa portare con te. Tieni pronti i documenti e contatta per tempo i servizi sociali del Comune, come spiegato più avanti.
Se nell’immobile hai un’attività commerciale: indennità per perdita di avviamento
Qui la tua posizione è diversa, e in questa fase può essere decisiva.
Quando nell’immobile si svolge un’attività che comporta contatti diretti con il pubblico e il rapporto è cessato per volontà del proprietario, ti spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, e l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata al pagamento di quell’indennità: finché non ti è stata corrisposta, il proprietario non potrebbe procedere al rilascio.
Attenzione però al limite: il canone resta comunque dovuto per tutto il periodo in cui tratterrai l’immobile in attesa dell’indennità.
È una tutela reale, ma opera solo nei casi in cui l’indennità effettivamente spetti.
Se il contratto si è risolto per tua scelta o per fatto a te imputabile, non ti è dovuta alcuna indennità.
I servizi sociali: il canale da attivare adesso
A questo punto della procedura i fondi per la morosità incolpevole hanno tempi che difficilmente si conciliano con un accesso già fissato. Resta però un canale che proprio in questa fase può fare la differenza.
I servizi sociali del Comune di residenza valutano la situazione del nucleo familiare e possono attivarsi anche quando l’esecuzione è già iniziata.
Non è un diritto e non è automatico. Ma è una porta che va aperta prima del giorno dell’accesso, perché i servizi hanno bisogno di tempo per istruire la pratica.
Possiamo assisterti nel contatto con gli uffici competenti. Per gli altri aiuti pubblici disponibili, vedi la pagina precetto per rilascio: cosa può fare l’inquilino.
Se non puoi permetterti un Avvocato
Chi si trova sotto una determinata soglia di reddito può chiedere il patrocinio a spese dello Stato, che pone gli onorari del difensore a carico dell’Erario.
L’Avv. Emanuel Di Carlo e l’Avv. Salvatore Maurici sono entrambi iscritti nell’elenco degli Avvocati abilitati tenuto dall’Ordine degli Avvocati di Como.
I limiti di reddito sono fissati per legge e aggiornati periodicamente: se pensi di rientrarvi, segnalalo quando chiedi l’appuntamento e verificheremo insieme i requisiti.
Non rinunciare a difenderti dando per scontato di non potertelo permettere.
Cosa portare al primo appuntamento
- Il preavviso di sloggio, con la busta e l’indicazione del giorno in cui l’hai ricevuto o in cui hai trovato l’avviso di giacenza. È il dato più importante, perché da lì decorrono i termini;
- il precetto e il provvedimento del Giudice che dispone il rilascio;
- se ritieni di non aver mai saputo dello sfratto: tutto ciò che riguarda la tua residenza e i tuoi recapiti nel periodo in cui l’atto è stato notificato, e ogni documento che spieghi perché non ne hai avuto conoscenza;
- ogni comunicazione scambiata con il proprietario o con il suo Avvocato dopo il provvedimento, compresi messaggi ed email;
- se hai un’attività: visura camerale e documentazione dell’attività svolta nei locali;
- se ritieni di rientrare nel patrocinio a spese dello Stato, la documentazione reddituale di tutto il nucleo familiare.
Se hai ricevuto il preavviso, non aspettare: il giorno dell’accesso è già fissato, e i termini per gli ultimi rimedi stanno già decorrendo.
Pagina a cura dell’Avv. Emanuel Di Carlo, Foro di Como dal 2007. Ultimo aggiornamento: 24 settembre 2026