Questa pagina fa parte della sezione Sfratti e locazioni.
Hai lasciato l’immobile perché il proprietario aveva dichiarato di volerlo destinare a un uso preciso: abitarci lui o un familiare, ristrutturarlo, esercitarvi un’attività.
Passa del tempo e scopri che quell’uso non si è mai realizzato.
L’immobile è rimasto vuoto, è stato affittato a qualcun altro oppure è stato utilizzato in modo diverso da quello indicato nella disdetta. Se ad esempio il proprietario aveva dichiarato di voler destinare l’immobile ad abitazione propria o di un familiare e poi lo ha venduto, la vendita può essere un elemento importante per verificare se il motivo dichiarato sia stato effettivamente realizzato.
La legge prevede una tutela, ed è tra le più consistenti dell’intera materia.
Se invece hai ricevuto una disdetta e non hai ancora lasciato l’immobile, la domanda da farsi prima è un’altra: vedi la pagina Licenza o sfratto per finita locazione: la disdetta che hai ricevuto è valida?
Cosa prevede la legge
Immobili ad uso abitativo
Se il proprietario, riacquistata la disponibilità dell’alloggio anche in via giudiziale, non lo adibisce entro dodici mesi agli usi per i quali ha esercitato la facoltà di disdetta, il conduttore ha diritto, a propria scelta:
- al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni del contratto disdettato, cioè a rientrare nell’immobile come se la disdetta non avesse mai prodotto effetti;
- oppure a un risarcimento non inferiore a trentasei mensilità dell’ultimo canone percepito.
(art. 3, commi 3 e 5, legge 431/1998)
Sono rimedi alternativi, e la scelta spetta al conduttore. Quando l’immobile è ormai stabilmente occupato da altri, o quando nel frattempo si è trovata un’altra sistemazione, la via da percorrere concretamente è quella risarcitoria.
Le trentasei mensilità sono un minimo, non un tetto. La formula “non inferiore a” significa che quella somma spetta senza dover dimostrare l’ammontare esatto del pregiudizio, ma nulla impedisce di provare un danno maggiore. Se infatti il danno effettivamente subito è superiore, possono assumere rilievo anche ulteriori conseguenze economicamente dimostrabili: per esempio una nuova sistemazione più onerosa, i costi di trasloco o altre spese direttamente collegate alla vicenda.
Immobili ad uso diverso
Se entro sei mesi dalla consegna il locatore non realizza la destinazione dichiarata, o non rispetta i termini dei lavori, il conduttore può chiedere il ripristino del contratto oppure un risarcimento fino a un massimo di quarantotto mensilità, oltre alle ulteriori indennità previste dalla legge (art. 31 legge 392/1978).
A differenza di quanto previsto per l’uso abitativo, qui la legge fissa un tetto e non un minimo.
Non basta che il proprietario abbia realizzato un motivo diverso
È il punto che rende questa tutela più ampia di quanto sembri.
La sanzione è collegata allo specifico uso per il quale la disdetta era stata esercitata, e quel motivo doveva essere indicato nella comunicazione.
Se, ad esempio, la disdetta è stata esercitata dichiarando che l’immobile sarebbe stato destinato ad abitazione del figlio, ed invece viene successivamente destinato ad un genitore, il fatto che anche questa diversa destinazione rientri in astratto tra quelle previste dalla legge, non rende automaticamente conforme quanto è stato dichiarato. Occorre confrontare il motivo indicato nella disdetta con l’uso effettivamente realizzato: la giurisprudenza esclude la possibilità di modificare o integrare il motivo in un momento successivo.
Vale la pena rileggere la comunicazione in precedenza ricevuta e confrontarla con quello che è effettivamente accaduto.
Quando la tutela non opera
Le cause non imputabili al proprietario
Le sanzioni del ripristino e del risarcimento non si applicano quando la tardiva o mancata destinazione all’uso dichiarato sia giustificata da esigenze, ragioni o situazioni non riconducibili al comportamento doloso o colposo del locatore.
Il principio è consolidato per entrambe le fattispecie: per le locazioni ad uso diverso è stato affermato in relazione all’art. 31 della legge 392/1978 (fra le altre, Cass. Civ. n. 1050/2016); per le locazioni abitative è stato applicato all’art. 3, commi 3 e 5, della legge 431/1998 (Cass. Civ., sez. III, 16 luglio 2019, n. 18947).
Un titolo edilizio negato, un evento sopravvenuto, una situazione familiare mutata per cause indipendenti dalla sua volontà possono quindi escludere la responsabilità del proprietario.
L’onere della prova grava sul proprietario
La ripartizione dell’onere probatorio è però favorevole all’inquilino.
La Corte di Cassazione ha ricostruito questa responsabilità in termini contrattuali: incombe sul locatore l’onere di provare di avere adempiuto all’obbligo di destinare l’immobile all’uso dichiarato, ovvero di non aver potuto adempiere per cause ostative a lui non imputabili, ai sensi degli artt. 1218 e 2697 c.c. (Cass. Civ., sez. III, 7 novembre 2014, n. 23794, in materia di art. 31 legge 392/1978).
Non è quindi il conduttore a dover dimostrare l’inadempimento del proprietario: è il proprietario a dover dimostrare di aver fatto quanto aveva dichiarato, o di non aver potuto farlo per ragioni a lui estranee.
Come ci si accorge, e cosa conviene documentare
Il problema pratico è che, un anno dopo essere usciti, nessuno sorveglia l’immobile che ha lasciato.
Al momento del rilascio conviene fare tre cose semplici, che non costano nulla, ma che possono poi valere molto:
- annotare la data esatta in cui il proprietario ha riacquistato la disponibilità dell’immobile, perché è da lì che decorre il termine. Si suggerisce quindi di redigere sempre un verbale di riconsegna dell’immobile e delle chiavi sottoscritto da entrambe le parti;
- conservare copia della comunicazione di disdetta con il motivo dichiarato;
- fotografare lo stato dell’immobile alla riconsegna.
Nei mesi successivi le verifiche possibili sono più di quanto si immagini, e in buona parte alla portata di chiunque: chi risiede oggi nell’immobile, se sia comparso un annuncio di locazione o di vendita, se un’attività vi sia stata effettivamente avviata, se i lavori dichiarati siano
mai iniziati.
Per gli interventi edilizi lo strumento più solido è l’accesso agli atti presso il Comune, che consente di verificare se un titolo edilizio esista, quando sia stato rilasciato e se i lavori siano stati avviati. Non è riservato al solo proprietario: può richiederlo chi dimostri un interesse
diretto, concreto e attuale.
Sono verifiche che conviene impostare con un legale, sia per individuare quali abbiano davvero valore probatorio, sia perché alcune vanno condotte entro limiti precisi.
Entro quando si può agire
Il termine dei dodici mesi – o dei sei per l’uso diverso – riguarda il proprietario: è il tempo che lui ha per realizzare il motivo dichiarato.
Finché quel termine è in corso, nulla può essere preteso: la mancata destinazione non rileva prima della sua scadenza. Chi si accorge dopo tre mesi che l’immobile è ancora vuoto deve quindi attendere, limitandosi nel frattempo a documentare la situazione.
Diverso è il tempo entro cui il conduttore può far valere il proprio diritto, che la legge non fissa espressamente e che segue le regole ordinarie sulla prescrizione. È una valutazione che va fatta sul caso concreto, tenendo conto di come l’azione viene qualificata.
Non conta poi semplicemente la data della disdetta: occorre individuare quando il proprietario ha effettivamente riacquistato la disponibilità dell’immobile.
In pratica: prima ci si informa, meglio è. Chi si accorge della situazione a distanza di anni rischia di trovarsi con un diritto ormai non più azionabile, e con prove ormai difficili da recuperare.
Cosa portare al primo appuntamento
- La comunicazione di disdetta in precedenza ricevuta, con il motivo dichiarato.
- Il contratto di locazione e l’indicazione dell’ultimo canone corrisposto, perché è la base di calcolo del risarcimento.
- La data esatta del rilascio e ogni documento che la provi: verbale di riconsegna, ricevuta delle chiavi, corrispondenza.
- Quello che hai osservato: annunci, fotografie, informazioni sull’attuale utilizzo dell’immobile.
- Le spese sostenute per il trasloco e per la nuova sistemazione, il nuovo contratto di locazione se ha un canone superiore al precedente, la fattura delle mediazioni corrisposte all’agenzia immobiliare alla quale ci si è magari rivolti per una nuova locazione: questi
documenti servono se intendi chiedere più del minimo di legge.
Pagina a cura dell’Avv. Emanuel Di Carlo, Foro di Como. Ultimo aggiornamento: 11 settembre 2026