Sfratto per morosità: cosa può fare l’inquilino

Questa pagina fa parte della sezione Sfratti e locazioni.

Hai ricevuto una raccomandata dal proprietario o dal suo Avvocato, oppure un atto di sfratto con la data di un’udienza.

Questa pagina spiega cosa succede adesso, quali strumenti la legge mette a disposizione e quali errori – molto comuni – rendono la situazione complicata o potenzialmente irrecuperabile.

Una premessa di onestà: se la morosità è reale, questa pagina non contiene scorciatoie per non pagare o per restare a tempo indeterminato; contiene però le informazioni che consentono di affrontare al meglio il problema, di evitare che i debiti aumentino e di non perdere le occasioni che la legge concede e che non si ripresentano.

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Hai ricevuto lo sfratto? Cosa succede adesso, passo per passo

L’atto che hai ricevuto

Ti è stato notificato uno sfratto per morosità con citazione per la convalida. Contiene la richiesta di rilasciare l’immobile – e spesso anche quella di pagare – nonché la data dell’udienza davanti al Tribunale.

Quella data è l’informazione più importante dell’atto: segnatela subito.

Se invece hai ricevuto soltanto una raccomandata, l’atto giudiziario non è ancora arrivato e ti trovi in una fase precedente: hai qualche margine in più, ma i tempi restano brevi.

Da oggi all’udienza

È il momento in cui hai ancora un margine, non un tempo di attesa. Puoi:

• pagare tutto – canoni, spese, interessi – e la procedura si chiude;
• cercare un accordo con il proprietario;
• verificare se la somma richiesta è davvero dovuta per intero;
• verificare se hai diritto a un aiuto pubblico: vedi il paragrafo “Il Fondo per la morosità incolpevole e gli aiuti pubblici“;
• rivolgerti ad un Avvocato e costituirti in giudizio.

L’udienza: qui le strade sono tre

• Se non ti presenti, o ti presenti senza opporti, il Giudice convalida lo sfratto e fissa la data entro la quale dovrai lasciare l’immobile.
• Se ti presenti e chiedi il termine di grazia, il Giudice può concedertelo, rinviando l’udienza ad una successiva per verificare i pagamenti.
• Se ti presenti e contesti la morosità, la causa può proseguire nel merito. Tuttavia, se le tue contestazioni non sono fondate e sostenute da valida documentazione, nel frattempo il Giudice può comunque ordinare il rilascio, fissando la data entro la quale dovrai lasciare l’immobile.

Il termine di grazia: una possibilità nelle sole locazioni abitative

Nelle locazioni ad uso abitativo puoi chiedere al Giudice un termine – di norma novanta giorni – per pagare quanto dovuto ed evitare lo sfratto. Se lo concede, l’udienza viene rinviata ad una successiva, normalmente una decina di giorni dopo la scadenza del termine, per verificare la correttezza dei pagamenti.

Due avvertenze fin da ora: va chiesto entro l’udienza, perché dopo è troppo tardi; e non è una possibilità illimitata.

Cosa comprende esattamente il pagamento e quante volte la sanatoria può essere utilizzata sono spiegati più avanti, nel paragrafo “Il termine di grazia: cos’è e cosa comprende davvero“. Leggilo prima dell’udienza: è la parte in cui si commettono più errori.

Per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo la sanatoria non è prevista.

Se paghi tutto entro il termine

All’udienza di verifica si dà atto del pagamento mediante la produzione delle contabili: il procedimento si chiude e resti nell’immobile.

Il pagamento deve però riguardare tutte le somme che il Giudice aveva indicato. Un pagamento parziale equivale a un mancato pagamento (vedi il successivo paragrafo “Cosa deve essere pagato entro il termine concesso dal Giudice“.

Se non paghi tutto entro il termine

Alla successiva udienza di verifica il Giudice convalida lo sfratto e fissa la data entro la quale l’immobile dovrà essere lasciato.

Se lo sfratto è stato convalidato

Da questo momento la procedura prosegue verso il rilascio dell’immobile.

Esistono rimedi, ma sono pochi, hanno termini brevissimi e dipendono da cosa si contesta: non servono a rimettere in discussione la morosità, che si discute all’udienza e non dopo. Se ritieni di trovarti in uno di questi casi, rivolgiti subito a un Avvocato, perché i giorni a disposizione sono limitati.

Il precetto: dieci giorni per lasciare l’immobile

Dopo che il Giudice avrà fissato il termine per il rilascio dell’immobile, ti verrà notificato il cosiddetto precetto.

È un atto con il quale viene intimata la completa liberazione dell’immobile entro dieci giorni dalla data indicata dal Giudice, se la notifica del precetto ti viene fatta prima della scadenza fissata dal Magistrato, oppure entro dieci giorni dalla notifica del precetto medesimo, se la notifica stessa è stata fatta dopo la scadenza del termine già assegnato dal Giudice.

Anche il precetto può essere contestato, ma soltanto per motivi specifici e con termini molto brevi.

Il preavviso di sloggio o di rilascio

Se, scaduti i termini assegnati con il precetto, sei ancora nell’immobile, l’Ufficiale Giudiziario ti notificherà il cosiddetto preavviso di sloggio o di rilascio: un atto che indica il giorno e l’ora in cui si presenterà presso l’immobile per procedere alla liberazione.

Da questo momento l’esecuzione è iniziata a tutti gli effetti, e da qui decorrono i termini – molto brevi – per gli eventuali rimedi.

L’accesso dell’Ufficiale Giudiziario

Se nel giorno indicato nel preavviso non avrai liberato l’immobile, l’Ufficiale Giudiziario accederà allo stesso per eseguire il rilascio forzoso, avvalendosi se necessario delle Forze dell’Ordine.

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Non ritirare la raccomandata non serve a nulla

Il proprietario può aver scritto personalmente o tramite un Avvocato, oppure può aver già fatto notificare l’atto di sfratto. In entrambi i casi, non ritirare la posta non serve a nulla.

È forse la convinzione più diffusa e più dannosa: se ignoro l’avviso di giacenza, e quindi non ritiro la comunicazione o l’atto, è come se non avessi ricevuto nulla.

Non è così, ed è vero il contrario.

La Corte di Cassazione ha infatti stabilito che la raccomandata non consegnata per assenza del destinatario si presume pervenuta alla data in cui l’ufficio postale rilascia l’avviso di giacenza, senza che rilevino il periodo di giacenza né il momento dell’eventuale ritiro (tra le altre, Cass. Civ. n. 27526/2013).

Non basta nemmeno sostenere di non aver trovato l’avviso nella cassetta postale: la Cassazione, infatti, ha ritenuto che una simile affermazione non sia sufficiente a vincere la presunzione di conoscenza prevista dall’art. 1335 c.c. (Cass. Civ. n. 15397/2023).

Il risultato pratico è che ignorare la posta produce un solo effetto: non sapere cosa sta succedendo mentre i termini decorrono comunque.

Se si trattava di una diffida, si perde l’ultima occasione di trattare prima della causa.

Se si trattava di un atto giudiziario, si perde l’udienza ed il proprietario ottiene il titolo per il rilascio senza che nessuno abbia speso una parola per l’inquilino.

Ritira sempre e, se si tratta di un atto giudiziario, leggi subito la data d’udienza indicata nello stesso.

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I tre errori che fanno perdere la casa

Non presentarsi in udienza

È il più grave.

Se l’inquilino non compare e non si oppone, il Giudice convalida lo sfratto ed il proprietario esce dall’aula d’udienza con il titolo per procedere al rilascio.

Non presentarsi non è una forma di difesa, bensì la rinuncia a tutte le difese disponibili, compreso il termine di grazia.

Presentarsi senza un difensore

Portare in udienza spiegazioni non documentate – problemi economici, problemi personali, danni all’immobile che il proprietario non ha riparato, promesse verbali, ecc… – di fatto non produce l’effetto sperato.

L’udienza di convalida è una fase rapida, con decine di procedimenti fissati nella stessa mattinata.

Le contestazioni vanno formulate nei modi previsti dalla procedura e sostenute da documenti: fatte a voce, senza forma né prova, non impediscono la convalida né, in caso di ipotetica opposizione, l’emissione di un’ordinanza provvisoriamente esecutiva di rilascio.

Anche i motivi in astratto fondati vanno fatti valere nel modo corretto, altrimenti non producono effetto.

Chiedere il termine di grazia e poi pagare meno del dovuto

È l’errore più crudele, perché nasce da un tentativo in buona fede.

Ottenuto il termine di grazia, molti pagano gli arretrati ma dimenticano una o più delle voci che la sanatoria comprende ed alla successiva udienza di verifica, anche se mancano poche somme, lo sfratto viene convalidato lo stesso.

La Corte costituzionale ha ribadito che non può darsi sanatoria giudiziale della morosità se il pagamento di canoni, interessi e spese non è tempestivo e integrale (Corte cost., sentenza n. 205 del 2021). Non esiste un margine di tolleranza.

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Il termine di grazia: cos’è e cosa comprende davvero

Nelle locazioni ad uso abitativo l’inquilino può chiedere in udienza di sanare la morosità.

Se non paga seduta stante, il Giudice – dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà – può concedere un termine, di norma di novanta giorni, rinviando la causa ad una successiva udienza per verificare l’avvenuto pagamento.

La concessione del termine di grazia va chiesta: è una facoltà dell’inquilino, non un automatismo.

Cosa deve essere pagato entro il termine concesso dal Giudice?

Questa è la parte sulla quale l’inquilino può cadere in errori o fraintendimenti; le somme dovute sono:

• i canoni già scaduti;
• i canoni che scadono nel frattempo, fino alla verifica;
• gli oneri accessori maturati e quelli che maturano nel periodo;
• gli interessi legali;
• le spese processuali liquidate dal Giudice.

Deve essere pagato tutto, ed entro il termine indicato che è anteriore alla successiva udienza di verifica. Un pagamento parziale equivale ad un mancato pagamento.

Il termine di grazia non è illimitato.

La sanatoria in sede giudiziale è ammessa per non più di tre volte nel corso di un quadriennio. Il limite sale a quattro volte, con termine fino a centoventi giorni, quando l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, dipende da precarie condizioni economiche insorte dopo la stipulazione del contratto.

Chi lo ha già utilizzato nei quattro anni precedenti deve saperlo prima dell’udienza.

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Non rispondere autonomamente senza aver prima consultato un Avvocato

Le lettere e i messaggi scritti di propria iniziativa – o generati con strumenti di intelligenza artificiale – contengono quasi sempre frasi come “mi scuso per il ritardo nei pagamenti” o “conto di saldare quanto dovuto entro il …” o “chiedo di rateizzare il debito in “tot” scadenze/rate…“.

Anche se dettati da spirito benevolo e con le migliori intenzioni, sono gravemente controproducenti sia nel procedimento di sfratto sia nell’eventuale decreto ingiuntivo per i canoni. Rendono molto più difficile qualunque difesa successiva, comprese le contestazioni che sarebbero state fondate.

Gli strumenti di intelligenza artificiale, in particolare, tendono a produrre testi cortesi e concilianti, e non avvertono di quale valore giuridico abbiano le frasi che suggeriscono.

Se hai bisogno di rispondere, fallo dopo aver parlato con un Avvocato.

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Quanto tempo hai davvero

Tra la notifica dell’atto e l’udienza devono intercorrere almeno venti giorni liberi.

In pratica, tenendo conto delle modalità di notifica e del calendario del Tribunale, si tratta di poche settimane.

È il tempo che hai per approntare la tua difesa – ovviamente se fondata su presupposti giuridicamente validi, solidi e sostenibili in causa – oppure per reperire le somme o, ancora, per verificare se hai diritto ad un aiuto pubblico o, in ultimo, per cercare un’intesa tramite il tuo Avvocato.

Se invece la procedura prosegue fino all’esecuzione, tra la prima diffida ed il rilascio effettivo passano di norma dai dieci ai quindici mesi. Ma tutto questo tempo ha comunque un costo, come spiegato qui sotto.

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Restare nell’immobile non è gratis

È il calcolo sbagliato più frequente: tanto, finché resto, non pago comunque più nulla.

Non è così, e la regola è scritta nel codice civile.

L’art. 1591 c.c. stabilisce che l’inquilino conduttore che non restituisce l’immobile anche dopo la convalida dello sfratto, è tenuto a pagare al proprietario locatore l’importo mensile previsto (ossia l’importo del canone) fino alla riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno. Non è quindi una somma determinata dal Giudice: è il canone, dovuto per legge fino a quando l’immobile non viene effettivamente restituito; a questo si può poi aggiungere il maggior danno. Il debito, quindi, continua a crescere ogni mese ed è maggiorato quantomeno di spese legali ed interessi.

La Corte di Cassazione ha precisato che l’obbligo di pagare non richiede alcuna costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui l’inquilino continua a detenere l’immobile, fino all’effettiva riconsegna, che può avvenire con la restituzione formale delle chiavi al proprietario oppure lasciando l’immobile in condizioni tali da essere per lui disponibile (Cass. Civ., sez. III, ordinanza n. 12213 dell’8 maggio 2023).

Attenzione a un punto che sfugge quasi sempre: la riconsegna non è avvenuta finché il proprietario non riacquista la disponibilità del bene in modo da poterne fare uso secondo la sua destinazione e, dunque, nemmeno quando l’immobile resti ancora occupato dai beni dell’inquilino (Cass. Civ., sez. III, n. 23143/2022). Andarsene lasciando mobili o effetti personali non interrompe l’obbligo di pagare. Prima di lasciare l’immobile, quindi, va svuotato completamente e le chiavi vanno riconsegnate con una modalità che ne provi la data.

Un ulteriore aspetto che va considerato è che il proprietario può ottenere, già in sede di convalida o in separato procedimento, un decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo per i canoni e le spese: notificato insieme al precetto, consente di avviare l’esecuzione forzata già dieci giorni dopo. Nella pratica, questo significa pignoramento dello stipendio, del conto corrente o dei beni.

Il risultato di aspettare non è restare gratis: è uscire comunque, più tardi ma con un debito molto più grande.

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Il Fondo per la morosità incolpevole e gli aiuti pubblici

Esistono strumenti pubblici pensati esattamente per questa situazione, e molti inquilini li ignorano. Sono due, e funzionano in modo diverso.

Il Fondo nazionale

Il Fondo per la morosità incolpevole, istituito dall’art. 6, comma 5, del d.l. 102/2013 convertito dalla legge 124/2013, sostiene chi si trova nell’impossibilità sopravvenuta di pagare il canone per la perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare. Le cause rilevanti sono individuate dal d.m. 14 maggio 2014, modificato dal d.m. 30 marzo 2016, che ha innalzato a 12.000 euro l’importo massimo del contributo.

Il Fondo è però riservato ai residenti nei Comuni classificati ad alta tensione abitativa, secondo un elenco fermo al 2003: nella provincia di Como vi rientra il solo capoluogo.

La misura di Regione Lombardia

Regione Lombardia interviene con una misura propria, destinata al mantenimento dell’alloggio in locazione sul libero mercato e finalizzata a contenere gli sfratti per morosità incolpevole.

Qui il criterio è diverso e la copertura è molto più ampia: le risorse non vengono assegnate ai Comuni ad alta tensione abitativa, ma agli Ambiti territoriali dei Piani di zona, che coprono l’intero territorio regionale. Nella provincia di Como gli Ambiti sono Como, Cantù, Erba, Lomazzo-Fino Mornasco, Mariano Comense e Olgiate Comasco.

Ciascun ambito progetta le proprie misure in base ai bisogni del territorio: requisiti, importi e modalità di domanda variano quindi da ambito ad ambito, e vanno attentamente verificati.

Cosa fare in pratica

Possiamo assisterti presso i competenti uffici per verificare l’esistenza di un’eventuale e concreta possibilità di aiuto e sostegno.

Muoversi con celerità è fondamentale perché le risorse assegnate a ciascun ambito sono limitate e vengono utilizzate fino a esaurimento entro l’anno: presentare la domanda quando l’udienza è alle porte significa quasi sempre arrivare tardi.

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Se l’immobile è un’attività commerciale o un ufficio

Qui va detta subito una cosa scomoda: per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo il termine di grazia non esiste. La sanatoria prevista dalla legge sull’equo canone si applica alle sole locazioni abitative.

Restano gli spazi di difesa ordinari – in quel contesto la gravità dell’inadempimento è valutata dal Giudice e non è predeterminata dalla legge – ma la legge non prevede la possibilità di pagare in corso di causa per bloccare lo sfratto.

Le conseguenze pratiche, per chi svolge un’attività, vanno molto oltre la perdita dei locali: si perde la posizione commerciale acquisita e, con essa, la clientela; si deve trovare in fretta una nuova sede, perché ogni giorno di chiusura riduce i ricavi proprio mentre i debiti aumentano. Chi ha dipendenti, in caso di mancanza di entrate, si trova poi esposto anche sul fronte retributivo e contributivo per impossibilità economica di farvi fronte, con le ulteriori conseguenze che ne derivano.

È la situazione in cui muoversi presto conta di più, perché gli spazi si chiudono in fretta.

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Se non puoi permetterti un Avvocato

Chi si trova sotto una determinata soglia di reddito può chiedere il patrocinio a spese dello Stato, che pone gli onorari del difensore a carico dell’Erario.

L’Avv. Emanuel Di Carlo e l’Avv. Salvatore Maurici sono entrambi iscritti nell’elenco degli Avvocati abilitati tenuto dall’Ordine degli Avvocati di Como.

I limiti di reddito sono fissati per legge e aggiornati periodicamente: se pensi di rientrarvi, segnalalo quando chiedi l’appuntamento e verificheremo insieme i requisiti.

Non rinunciare a difenderti dando per scontato di non potertelo permettere.

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Cosa portare al primo appuntamento

• La raccomandata o l’atto ricevuto, con la busta che lo conteneva e l’indicazione del giorno in cui l’hai ricevuto o in cui hai trovato l’avviso di giacenza. È il dato più importante di tutti, perché da lì decorrono i termini.
• Il contratto di locazione e le ricevute o le contabili dei pagamenti effettuati, anche parziali.
• Ogni comunicazione scambiata con il proprietario o con il suo Avvocato, compresi messaggi ed email.
• La documentazione della difficoltà economica: lettera di licenziamento, cassa integrazione, certificazioni sanitarie, chiusura dell’attività. Serve sia per il termine di grazia sia per l’eventuale domanda di contributo ove prevista.
• Indicazione di eventuali danni all’immobile: fotografie, comunicazioni di contestazione al proprietario o al suo Avvocato, fatture per lavori che hai fatto eseguire e che ritieni competessero al proprietario, ecc…
• Se ritieni di rientrare nel patrocinio a spese dello Stato, la documentazione reddituale del nucleo familiare.

Se hai già ricevuto una raccomandata o un atto giudiziario, non aspettare: la data dell’udienza è già fissata ed i tempi utili sono brevi.

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Pagina a cura dell’Avv. Emanuel Di Carlo, Foro di Como. Ultimo aggiornamento: 20 settembre 2026