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Hai ricevuto un atto che ti intima di liberare l’immobile entro dieci giorni.
Una premessa di onestà: il precetto non è l’inizio di una causa, è l’ultimo passaggio prima dell’esecuzione. Arriva quando esiste già un provvedimento del Giudice che ordina il rilascio, e quel provvedimento non si discute più in questa fase.
Questa pagina contiene quello che serve a comprendere quanto tempo hai davvero, che cosa si può ancora contestare, cosa si potrebbe fare e quali sono gli errori che peggiorano la situazione; non contiene scorciatoie per restare.
Indice degli argomenti
- Che cos’è il precetto e perché ti è arrivato
- Quello che il precetto non riapre
- Cosa si può contestare
- Cosa succede dopo i dieci giorni
- Se il precetto perde efficacia
- Restare nell’immobile non è gratis
- Se nell’immobile hai un’attività commerciale
- Se non puoi permetterti un Avvocato
- Gli aiuti pubblici: anche adesso vale la pena provare
- Cosa portare al primo appuntamento
Che cos’è il precetto e perché ti è arrivato
È l’intimazione ad adempiere, cioè a liberare l’immobile entro dieci giorni, con l’avvertimento che in mancanza si procederà a esecuzione forzata.
Non lo ha scritto il Giudice: lo redige e lo fa notificare il proprietario, tramite il suo Avvocato. Ma è un passaggio obbligatorio, e senza di esso l’esecuzione non può iniziare.
Ti è arrivato perché esiste già un titolo esecutivo a carico tuo: la convalida di uno sfratto, un’ordinanza di rilascio o una sentenza. Se insieme al precetto ti è stato consegnato anche quel provvedimento, è perché non ti era ancora stato notificato prima.
I dieci giorni: come si contano
Il momento da cui il termine di dieci giorni decorre dipende da quando il precetto ti è stato notificato rispetto alla data che il Giudice aveva fissato per il rilascio:
- se la notifica è avvenuta prima di quella data, i dieci giorni decorrono dalla data fissata dal Giudice;
- se è avvenuta dopo, decorrono dal giorno in cui hai ricevuto il precetto.
Cerca nell’atto la data del provvedimento e il termine che il Giudice aveva assegnato: sono le due informazioni da cui dipende tutto il resto.
Quello che il precetto non riapre
È il punto su cui si perde più tempo, e conviene dirlo subito.
Se lo sfratto è stato convalidato, la discussione sulla morosità si è chiusa in quella sede. Se il rilascio è stato ordinato per finita locazione, la discussione sulla validità della disdetta si è parimenti chiusa in quella sede.
Contestare adesso che i canoni erano stati pagati, o che il conteggio era sbagliato, o che la disdetta era viziata, non produce alcun effetto se quelle questioni sono già state decise.
Contro quei provvedimenti esistono rimedi propri, con presupposti specifici e termini stretti, che nulla hanno a che vedere con l’opposizione al precetto.
Questo non significa che non ci sia nulla da fare. Significa che quello che si può fare è diverso, e va cercato altrove.
Nei paragrafi che seguono vediamo unicamente i rimedi esperibili contro il precetto che hai ricevuto ora.
Cosa si può contestare
Le strade sono due, hanno presupposti precisi e termini molto brevi, decorsi i quali le possibilità di difesa si riducono moltissimo.
Una precisazione che evita illusioni, e che vale per entrambi i possibili rimedi che vedremo tra poco: proporre l’opposizione non blocca automaticamente l’esecuzione. Occorre chiedere al Giudice di sospenderla, e la sospensione non è automatica.
Il diritto del proprietario di procedere all’esecuzione
Serve quando è accaduto qualcosa dopo il provvedimento del Giudice: hai già riconsegnato l’immobile, avete raggiunto un accordo, è intervenuto un fatto che ha fatto venire meno il diritto al rilascio.
I vizi formali del titolo o del precetto stesso
Riguarda la regolarità dell’atto e della sua notificazione, non il merito della vicenda. Il termine per farlo valere è di pochi giorni.
Se ritieni di trovarti in uno di questi casi, contattaci per una consulenza.
Cosa succede dopo i dieci giorni
Il preavviso di sloggio o di rilascio
Se scaduti i dieci giorni sei ancora nell’immobile, l’Ufficiale Giudiziario ti notificherà un atto, chiamato preavviso di rilascio o di sloggio, che indica il giorno e l’ora in cui si presenterà presso l’immobile per la riconsegna al proprietario.
Da questo momento l’esecuzione è iniziata a tutti gli effetti, e da qui decorrono i termini – molto brevi – per gli eventuali ulteriori rimedi.
L’accesso dell’Ufficiale Giudiziario
Nel giorno indicato, l’Ufficiale Giudiziario accede all’immobile per eseguire il rilascio, avvalendosi se necessario delle Forze dell’Ordine.
I rinvii
Nella pratica servono quasi sempre un paio di accessi prima del rilascio effettivo, e fra l’uno e l’altro passa un certo lasso di tempo che, tuttavia, non è infinito.
Va detto con chiarezza cosa sono e cosa non sono questi rinvii: non sono un diritto, non si chiedono con un’istanza e non dipendono da te. Sono una circostanza di fatto. Contare sui rinvii per guadagnare tempo significa soltanto accumulare debito, per le ragioni che trovi più avanti.
Se il precetto perde efficacia
Il precetto perde efficacia se l’esecuzione non inizia entro novanta giorni dalla notificazione.
Non è una via d’uscita, ed è bene saperlo prima di farci affidamento. Il titolo esecutivo resta valido: il proprietario può semplicemente far notificare un nuovo precetto e ripartire.
Restare nell’immobile non è gratis
È il calcolo sbagliato più frequente, ed è quello che trasforma un problema in un danno molto più grande.
Chi non restituisce l’immobile è tenuto per legge a corrispondere al proprietario l’importo del canone fino all’effettiva riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.). Non serve alcuna messa in mora e l’obbligo dura per tutto il tempo in cui l’immobile resta occupato.
A questo si aggiungono, a titolo esemplificativo, le spese del precetto, quelle della notificazione, i compensi dell’Avvocato per le diverse fasi, le spese delle notifiche e dell’Ufficiale Giudiziario, le spese del fabbro per la sostituzione delle serrature, le eventuali spese di smaltimento dei beni lasciati nell’immobile nonché, giorno dopo giorno, gli interessi.
Le cose lasciate nell’immobile
Qui c’è un punto che sfugge quasi sempre, e che costa caro.
La riconsegna non si considera avvenuta finché il proprietario non riacquista la completa disponibilità del bene, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione. L’immobile non è liberato nemmeno quando all’interno restano ancora mobili o effetti personali tuoi.
E questo vale anche dopo che l’Ufficiale Giudiziario ha eseguito il rilascio. La Corte di Cassazione, infatti, ha chiarito che la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono anche quando il proprietario sia tornato formalmente in possesso del bene, se questo è inutilizzabile perché ancora occupato dai beni del conduttore, a nulla rilevando che il rilascio sia avvenuto coattivamente: la chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali del rapporto di locazione (Cass. Civ., sez. III, sentenza n. 8675 del 4 aprile 2017).
In altre parole: il canone continua a correre finché le tue cose sono là dentro, anche se tu non ci abiti più e anche se l’Ufficiale Giudiziario ha già fatto il suo accesso.
Che fine fanno le tue cose
Se al momento del rilascio nell’immobile si trovano ancora beni tuoi, l’Ufficiale Giudiziario ti intima di asportarli entro un termine che stabilisce lui (art. 609 c.p.c.). Spesso l’autorizzazione a procedere oltre è già contenuta nel verbale redatto quel giorno: il termine, quindi, va preso sul serio.
Se lo lasci scadere, i beni privi di valore economico, o il cui valore non giustifichi le spese di custodia e di asporto, sono considerati abbandonati, e l’Ufficiale Giudiziario ne dispone lo smaltimento o la distruzione.
Fino a quel momento, però, hai uno strumento: puoi chiedere al Giudice dell’esecuzione di farti riconsegnare i beni, pagando le spese e i compensi per la custodia e per l’asporto. Il Giudice provvede con decreto.
Prima di lasciare l’immobile, quindi, va svuotato completamente, e le chiavi vanno riconsegnate con una modalità che ne provi la data.
Il risultato di aspettare non è restare gratis: è uscire comunque, più tardi e con un debito molto più grande.
Se nell’immobile hai un’attività commerciale
Qui la tua posizione è diversa, e conviene conoscerla prima che l’esecuzione arrivi.
Quando nell’immobile si svolge un’attività che comporta contatti diretti con il pubblico e il rapporto è cessato per volontà del proprietario, ti spetta l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale, e l’esecuzione del provvedimento di rilascio è condizionata al pagamento di quell’indennità: finché non ti è stata corrisposta, il proprietario non potrebbe procedere al rilascio.
Attenzione però al limite: il canone resta comunque dovuto per tutto il periodo in cui trattieni l’immobile in attesa dell’indennità.
È una tutela reale, ma opera solo nei casi in cui l’indennità effettivamente spetti. Trattenere l’immobile fuori da quelle ipotesi espone alle conseguenze ordinarie del rilascio tardivo.
Se invece il contratto si è risolto per tua scelta o per fatto a te imputabile, non ti è dovuta alcuna indennità.
Se non puoi permetterti un Avvocato
Chi si trova sotto una determinata soglia di reddito può chiedere il patrocinio a spese dello Stato, che pone gli onorari del difensore a carico dell’Erario.
L’Avv. Emanuel Di Carlo e l’Avv. Salvatore Maurici sono entrambi iscritti nell’elenco degli Avvocati abilitati tenuto dall’Ordine degli Avvocati di Como.
I limiti di reddito sono fissati per legge e aggiornati periodicamente: se pensi di rientrarvi, segnalalo quando chiedi l’appuntamento e verificheremo insieme i requisiti.
Non rinunciare a difenderti dando per scontato di non potertelo permettere.
Gli aiuti pubblici: anche adesso vale la pena provare
A questo punto della procedura i tempi sono stretti, ma non è detto che sia tardi. Se sei in reale difficoltà economica, conviene comunque cercare possibili soluzioni.
Il Fondo per la morosità incolpevole
Il Fondo nazionale, istituito dall’art. 6, comma 5, del d.l. 102/2013 convertito dalla legge 124/2013, sostiene chi si trova nell’impossibilità sopravvenuta di pagare il canone per la perdita o la consistente riduzione della capacità reddituale del nucleo familiare. Le cause rilevanti sono individuate dal d.m. 14 maggio 2014, modificato dal d.m. 30 marzo 2016, che ha innalzato a 12.000 euro l’importo massimo del contributo.
Il Fondo è però riservato ai residenti nei Comuni classificati ad alta tensione abitativa, secondo un elenco fermo al 2003: nella provincia di Como vi rientra il solo capoluogo.
La misura di Regione Lombardia
Regione Lombardia interviene con una misura propria, destinata al mantenimento dell’alloggio in locazione sul libero mercato e finalizzata a contenere gli sfratti per morosità incolpevole.
Qui il criterio è diverso e la copertura è molto più ampia: le risorse non vengono assegnate ai Comuni ad alta tensione abitativa, ma agli Ambiti territoriali dei Piani di zona, che coprono l’intero territorio regionale. Nella provincia di Como gli Ambiti sono Como, Cantù, Erba, Lomazzo-Fino Mornasco, Mariano Comense e Olgiate Comasco.
Ciascun Ambito progetta le proprie misure in base ai bisogni del territorio: requisiti, importi e modalità di domanda variano quindi da Ambito ad Ambito, e vanno attentamente verificati.
I servizi sociali del Comune
È il canale che molti trascurano, e che in questa fase può contare più del Fondo.
I servizi sociali del Comune di residenza valutano la situazione del nucleo familiare e possono attivarsi anche quando la procedura è già avanzata.
Non è un diritto e non è automatico, ma è una porta che vale la pena aprire prima del giorno dell’accesso, non quello stesso giorno.
Cosa fare in pratica
Possiamo assisterti presso i competenti uffici per verificare l’esistenza di un’eventuale e concreta possibilità di aiuto e sostegno.
Muoversi con celerità è fondamentale: le risorse assegnate a ciascun Ambito sono limitate e vengono utilizzate fino a esaurimento entro l’anno, e i servizi sociali hanno bisogno di tempo per istruire una pratica.
Cosa portare al primo appuntamento
- Il precetto ricevuto, con la busta e l’indicazione del giorno in cui ti è stato consegnato o in cui hai trovato l’avviso di giacenza. È il dato più importante di tutti, perché da lì decorrono i termini;
- il provvedimento del Giudice che dispone il rilascio dell’immobile;
- il contratto di locazione e le ricevute dei pagamenti effettuati, anche parziali;
- ogni comunicazione scambiata con il proprietario o con il suo Avvocato dopo il provvedimento, compresi messaggi ed email: è lì che possono trovarsi gli accordi o i fatti successivi che contano;
- se hai un’attività: visura camerale e documentazione dell’attività svolta nei locali;
- se ritieni di rientrare nel patrocinio a spese dello Stato, la documentazione reddituale di tutto il nucleo familiare.
Se hai ricevuto un precetto, non aspettare: i dieci giorni stanno già decorrendo.
Pagina a cura dell’Avv. Emanuel Di Carlo, Foro di Como. Ultimo aggiornamento:20 settembre 2026