Questa pagina fa parte della sezione Esecuzioni (link) ed è la conclusione naturale della sezione Sfratti e locazioni (link).
Hai notificato il precetto, i dieci giorni sono scaduti e l’inquilino è ancora nell’immobile.
Da qui in avanti non serve più intimare: serve procedere.
Questa pagina descrive come si arriva materialmente alla riconsegna delle chiavi, cosa succede il giorno dell’accesso, perché quasi mai basta il primo, e quali sono le spese che vanno anticipate/sostenute.
Che cos’è il preavviso di rilascio
Comunemente chiamato anche preavviso di sloggio, è l’atto con cui l’Ufficiale Giudiziario comunica alla parte tenuta al rilascio il giorno e l’ora in cui si recherà presso l’immobile per procedere a reimmetterti nel possesso (art. 608 c.p.c.).
Deve essere notificato entro novanta giorni dalla precedente notifica dell’atto di precetto per rilascio pena la perdita di efficacia di quest’ultimo con conseguente necessità di ricominciare l’iter.
È predisposto dal tuo Avvocato ed è notificato dall’Ufficiale Giudiziario previo inserimento di data ed ora dell’accesso individuata in base al suo calendario.
È da questo momento che ha inizio l’esecuzione
È il punto che conta più di ogni altro, e conviene tenerlo a mente per due ragioni opposte.
Per te è la notizia buona: con la notificazione del preavviso l’esecuzione è iniziata, e il precetto ha quindi esaurito la sua funzione prima che scadessero i novanta giorni di efficacia.
Per l’inquilino è il momento in cui iniziano a decorrere i termini – brevi – per gli ultimi eventuali rimedi esperibili. Se ha intenzione di opporsi, è qui che si muoverà.
Come si arriva al preavviso
Scaduto inutilmente il termine per il rilascio spontaneo assegnato con il precetto, la procedura va attivata presso l’Ufficio Notificazioni, Esecuzioni e Protesti competente per il luogo in cui si trova l’immobile.
È l’Avvocato ad occuparsi dell’incombente consegnando al precitato Ufficio l’originale del titolo esecutivo, dell’atto di precetto precedentemente notificato e del preavviso di sloggio.
In base alla propria agenda lavorativa, l’Ufficiale Giudiziario competente inserirà nel preavviso data ed ora dell’accesso e procederà alla notifica all’inquilino; una volta effettuata rimetterà tutti gli originali all’Avvocato che provvederà al saldo delle competenze dell’Ufficio Notificazioni.
Una decina di giorni prima della data fissata dall’Ufficiale Giudiziario, il tuo legale riconsegnerà tutti gli originali all’Ufficio Notificazioni per il successivo accesso.
Il giorno dell’accesso
Chi è presente
Nel giorno ed ora indicati nel preavviso di rilascio, l’Ufficiale Giudiziario e l’Avvocato si presenteranno presso l’immobile.
In detta occasione si suggerisce la presenza anche del proprietario perché unico soggetto a piena conoscenza dello stato dei locali all’avvio della locazione; si suggerisce altresì la presenza di un fabbro per l’apertura di porte eventualmente chiuse e, fondamentale, per la sostituzione delle serrature al termine della procedura.
Se l’immobile è chiuso e non c’è nessuno
L’Ufficiale Giudiziario può comunque procedere, facendo aprire la porta d’accesso al fabbro già presente in loco.
Se non si riesce a entrare, l’iter non può proseguire in quel giorno e va fissato un altro e diverso accesso, con i tempi e i costi che questo comporta.
Se c’è resistenza
L’Ufficiale Giudiziario può avvalersi della Forza pubblica.
Non è un passaggio automatico: la richiesta va programmata, e nelle situazioni in cui si prevede una resistenza conviene segnalarlo in anticipo, perché l’accesso venga programmato di conseguenza; è l’Ufficiale Giudiziario che si coordina in anticipo con le Forze dell’Ordine.
Le persone presenti nell’immobile
Se nell’immobile si trovano persone in condizioni di particolare fragilità, l’Ufficiale Giudiziario ne dà atto a verbale e l’esecuzione può subire un rallentamento, in attesa – se necessario – che i servizi sociali del Comune siano coinvolti.
È una circostanza che non dipende da te e sulla quale non puoi intervenire, ma è bene saperla prima, perché è una possibile causa di rinvio.
L’immissione nel possesso
Quando l’immobile viene liberato, l’Ufficiale Giudiziario ti immette nel possesso, e lo attesta nel verbale intimando contestualmente all’inquilino di non farvi più accesso senza autorizzazione.
È il momento in cui riprendi la disponibilità materiale del bene: da quel momento le chiavi sono tue e puoi cambiare la serratura.
Dopo l’immissione nel possesso restano alcuni adempimenti, di cui si occupa il tuo Avvocato.
L’Ufficiale Giudiziario deposita presso il proprio Ufficio l’avviso di eseguito rilascio: l’Avvocato lo ritira, versando l’eventuale integrazione dei diritti dovuti all’Ufficio.
Il verbale di accesso ed immissione nel possesso, preavviso di sloggio, precetto e titolo, invece, vengono depositati presso la cancelleria delle esecuzioni mobiliari del Tribunale per il pagamento di contributo unificato e della marca da bollo di iscrizione a ruolo nonché per l’inoltro dell’atto all’Agenzia delle Entrate per la relativa tassazione. La cancelleria comunica il numero di ruolo al quale riferire il pagamento; questi incombenti devono essere adempiuti previa esibizione dell’attestazione reperita presso l’Ufficio Notificazioni.
Effettuato il pagamento, la cancelleria restituisce gli originali del titolo esecutivo, del precetto, del preavviso di rilascio e del verbale di rilascio.
I beni che si trovano nell’immobile
È la situazione più frequente, e quella che decide se la procedura si chiude quel giorno o si protrae ulteriormente.
Se nell’immobile si trovano beni mobili che non devono esserti consegnati, l’Ufficiale Giudiziario intima a chi è tenuto al rilascio, o a chi i beni appartengono, di asportarli entro un termine che stabilisce lui (art. 609 c.p.c.).
Se il termine scade senza asporto, puoi chiedere all’Ufficiale Giudiziario, a tue spese, di stimare il valore di realizzo e le prevedibili spese di custodia e di asporto. Se il valore le supera, l’Ufficiale Giudiziario nomina un custode che trasporta i beni altrove e li vende senza incanto.
In difetto di istanza e di pagamento anticipato delle spese, quando non appare evidente l’utilità del tentativo di vendita, i beni sono considerati abbandonati e l’Ufficiale Giudiziario ne dispone lo smaltimento o la distruzione.
Una raccomandazione che fa risparmiare tempo
In caso di beni di scarsa importanza, conviene chiedere all’Ufficiale Giudiziario, già in sede di accesso, di dare atto nel verbale del valore esiguo degli stessi e di autorizzarne lo smaltimento una volta decorso il termine per l’asporto.
Attenzione ai documenti
Se nell’immobile si trovano documenti relativi allo svolgimento di un’attività imprenditoriale o professionale e non vengono asportati, la legge ne impone la conservazione per due anni a carico della parte che ha proceduto, cioè tua, salva la nomina di un custode a tue spese.
È una circostanza da considerare quando l’immobile era adibito ad un’attività.
L’esecuzione si chiude, ma l’obbligazione dell’inquilino no
Qui c’è una distinzione che vale denaro, e che molti proprietari dimenticano.
L’esecuzione per rilascio si esaurisce con l’immissione nel possesso, secondo le modalità dell’art. 608 c.p.c.
Ma la chiusura del processo esecutivo non determina l’automatica cessazione degli effetti sostanziali del rapporto di locazione. L’obbligazione di restituzione dell’art. 1590 c.c. resta inadempiuta finché non riacquisti la completa disponibilità del bene, così da poterne fare uso secondo la sua destinazione: la mora e gli effetti dell’art. 1591 c.c. si producono quindi anche quando tu sei tornato formalmente in possesso, se l’immobile è inutilizzabile perché ancora occupato dai beni del conduttore che non devono esserti consegnati (Cass. Civ., sez. III, sentenza n. 8675 del 4 aprile 2017).
In concreto: se dopo l’accesso l’immobile resta ingombro delle cose dell’inquilino, il corrispettivo continua a maturare a tuo favore fino a quando la situazione non si risolve.
È un titolo di credito ulteriore, che si aggiunge a quanto già vantato, e che conviene documentare: il verbale dell’Ufficiale Giudiziario che dà atto della presenza dei beni è la prova migliore che tu possa avere.
Perché quasi mai basta un accesso solo
Nella pratica servono più accessi prima della riconsegna effettiva, e fra l’uno e l’altro passa del tempo.
Le ragioni sono quelle viste sopra: l’immobile chiuso senza possibilità di aprirlo, la necessità della Forza pubblica, la presenza di persone in condizioni di fragilità, la quantità di beni da rimuovere.
Non è un difetto della procedura ed è bene saperlo in partenza, perché ogni accesso comporta un costo.
Quanto costa
Le spese verso terzi
Sono esborsi che non dipendono dall’Avvocato e che vanno anticipati.
Diritti e spese dell’Ufficiale Giudiziario per le notifiche e per ciascun accesso, comprese le trasferte. Sono la voce più variabile, perché dipendono dal numero di atti da notificare e di accessi necessari, ed a fine procedura è frequente che l’Ufficio richieda un’integrazione.
Alla data di redazione della presente pagina, il contributo unificato è dovuto nella misura fissa di 139,00 euro mentre la marca da bollo di iscrizione a ruolo ammonta a 27,00 euro. Non si versano per avviare l’esecuzione, bensì al termine, quando il verbale di rilascio viene depositato in cancelleria.
L’intervento del fabbro, quando occorre aprire porte o serrande o casse forti presenti in loco.
Le spese di asporto, custodia e smaltimento dei beni eventualmente rinvenuti.
Nessuna di queste voci è quantificabile con precisione prima di sapere come si svolgeranno gli accessi.
Il compenso professionale
Viene sempre concordato per iscritto prima di iniziare il rapporto professionale, secondo quanto prevede l’art. 13 della legge professionale forense.
Il criterio ordinariamente applicato è quello dei valori medi previsti dal d.m. 55/2014 e successive modifiche, calcolato sul valore della causa.
Nessuna attività viene iniziata prima che il preventivo sia stato accettato.
Al termine della procedura si chiede al Giudice di liquidare le spese e i compensi della fase esecutiva. Il rapporto economico con il tuo Avvocato resta regolato dal preventivo sottoscritto; la liquidazione serve a darti un titolo per porre quelle somme a carico dell’inquilino e recuperarle da lui, insieme al resto del tuo credito.
Cosa serve per procedere
- Il titolo esecutivo, il precetto (link pagina precetto proprietario) e il preavviso di rilascio, con le prove delle rispettive notificazioni;
- l’indicazione precisa dell’immobile e delle persone che vi si trovano, comprese quelle diverse dall’intimato se note;
- ogni informazione utile sullo stato dei luoghi: presenza di beni, attività svolta nei locali, situazioni di fragilità note;
- il conteggio aggiornato di quanto vantato, se si intende procedere anche per il recupero delle somme.
Cosa viene dopo
Riottenuto l’immobile, restano aperte due questioni:
- se il rilascio dell’immobile è avvenuto a seguito di mancato rinnovo alla prima scadenza: l’immobile dovrà essere adibito alla funzione indicata nella motivazione di diniego al rinnovo pena le conseguenze indicate nella pagina Licenza e sfratto per finita locazione: guida per il proprietario (link);
- se lo sfratto è avvenuto per morosità, o se tra la comunicazione di mancato rinnovo ed il recupero dell’immobile l’inquilino non ha più corrisposto quanto dovuto: restano da recuperare i canoni e le spese accessorie non incassati fino alla riconsegna effettiva, le spese della procedura ed i compensi liquidati.
Il recupero di queste somme segue una strada propria, che non è più quella del rilascio. Attesi comunque gli ulteriori costi, occorrerà fare una adeguata valutazione prima di procedere ulteriormente anche in questa direzione.
Pagina a cura dell’Avv. Emanuel Di Carlo, Foro di Como. Ultimo aggiornamento: 21 settembre 2026