Questa pagina fa parte della sezione Sfratti e locazioni.
L’inquilino non paga da mesi, promette e rimanda.
Questa pagina spiega quando si può agire, come funziona la procedura, quanto tempo occorre davvero e cosa serve per cominciare.
Indice degli argomenti
- Da quando l’inquilino è considerato moroso?
- Se il contratto non è registrato
- Perché aspettare peggiora la posizione del proprietario
- Il canone resta dovuto fino alla riconsegna effettiva
- Cosa viene fatto prima di andare in Tribunale
- Conviene anche chiedere il pagamento dei canoni?
- Come funziona la procedura, passo per passo
- Il termine di grazia: cosa può chiedere l’inquilino
- Quanto tempo ci vuole davvero, dall’invio della raccomandata alla liberazione dell’immobile
- Quanto costa la procedura
- Cosa portare al primo appuntamento
Da quando l’inquilino è considerato moroso?
Uso abitativo
Se l’immobile è ad uso abitativo, la legge non lascia margini di valutazione.
Il mancato pagamento anche di un solo canone, protratto per oltre venti giorni dalla scadenza contrattuale, integra ai sensi dell’art. 5 L. 392/1978 un inadempimento di gravità legalmente predeterminata, idoneo a fondare la domanda di risoluzione del contratto e l’intimazione dello sfratto per morosità ex art. 658 c.p.c.
È una presunzione fissata dalla legge: una volta trascorsi i venti giorni, il Giudice non deve compiere la normale valutazione discrezionale ex art. 1455 c.c. circa l’importanza dell’inadempimento.
La Corte costituzionale ha qualificato espressamente l’art. 5 come norma speciale a carattere derogatorio, applicabile alle sole locazioni abitative (Corte cost., sentenza 24 aprile 2020, n. 79).
Per le spese condominiali e gli altri oneri accessori la soglia è diversa: il mancato pagamento rileva quando l’importo non versato supera due mensilità di canone.
Se il problema non è il mancato pagamento ma la scadenza del contratto, vedi la pagina su licenza e sfratto per finita locazione.
Uso commerciale
Se l’immobile è ad uso diverso – negozi, uffici, capannoni – la regola indicata sopra non si applica.
Vale il criterio ordinario dell’art. 1455 c.c.: occorre un inadempimento di non scarsa importanza, e la valutazione spetta al Giudice che deve accertare se la morosità sia idonea a sconvolgere l’equilibrio del rapporto.
In questo ambito si trovano pronunce che negano la risoluzione quando la morosità si è limitata ad uno o due canoni, dato numerico che non costituisce comunque una soglia oltre la quale lo sfratto verrà automaticamente convalidato.
La Corte di cassazione ha però chiarito un punto di orientamento importante: benché il criterio legale di predeterminazione della gravità dell’art. 5 non trovi diretta applicazione alle locazioni ad uso diverso, esso può comunque essere considerato quale parametro di orientamento per valutare in concreto, ai sensi dell’art. 1455 c.c., se l’inadempimento sia stato o meno di scarsa importanza (Cass. civ., sez. III, 26 novembre 2019, n. 30730).
Nella valutazione il Giudice considera:
- l’entità della morosità rispetto al canone;
- la durata del ritardo;
- l’eventuale reiterazione dei ritardi;
- il comportamento complessivo del conduttore;
- l’incidenza dell’inadempimento sull’economia complessiva del rapporto;
- eventuali circostanze che rendano particolarmente significativo l’inadempimento;
- eventuali clausole contrattuali, compresa una clausola risolutiva espressa.
Su quest’ultimo punto la stessa pronuncia è illuminante: la Cassazione ha ritenuto grave l’inadempimento attribuendo rilievo alla clausola risolutiva espressa pattuita tra le parti benché il locatore non se ne fosse avvalso, poiché la sua apposizione dimostrava che il ripetuto ritardo nei pagamenti non era stato tollerato, ma aveva inciso sull’equilibrio sinallagmatico del rapporto.
Se anche qui il problema non è il mancato pagamento ma la scadenza del contratto, vedi la pagina su licenza e sfratto per finita locazione.
Se il contratto non è registrato
È la situazione più delicata di tutte, ed è opportuno affrontarla prima di ogni altra considerazione: senza registrazione, il proprietario non è in una posizione di forza ma, al contrario, di rischio.
Sul piano fiscale
L’art. 41-ter del d.P.R. 600/1973 consente all’Agenzia delle Entrate di presumere l’esistenza del rapporto di locazione anche per i quattro periodi d’imposta precedenti a quello in cui viene accertato, determinando il reddito in misura pari al dieci per cento del valore catastale dell’immobile.
Significa che l’accertamento non riguarda solo l’anno in corso, ma retroagisce di quattro anni, e su una base che l’Amministrazione calcola da sé.
La presunzione può essere superata, ma con prova documentata.
Sul piano del rapporto con l’inquilino
La legge pone a carico del locatore l’obbligo di registrare il contratto entro trenta giorni, dandone comunicazione documentata al conduttore e all’amministratore di condominio (ovviamente se esistente) nei sessanta giorni successivi.
Se la registrazione manca, l’inquilino può rivolgersi al Giudice perché accerti l’esistenza del contratto.
In quel giudizio il canone viene determinato in misura non superiore al valore minimo previsto dagli accordi territoriali – un importo di norma molto inferiore a quello di mercato – ed il Giudice dispone la restituzione delle somme già incassate in eccedenza.
Il proprietario che agisce senza aver registrato rischia quindi di trasformare una richiesta di sfratto in una condanna a restituire.
Cosa si può fare
La registrazione tardiva è possibile ed è la prima cosa da fare.
Le Sezioni unite della Corte di cassazione hanno stabilito che il contratto non registrato, pur nullo, è sanabile mediante registrazione tardiva, con effetto che retroagisce alla data di conclusione del contratto (Cass. Civ., Sez. Unite, 9 ottobre 2017, n. 23601); sul piano fiscale, il ravvedimento operoso consente di ridurre le sanzioni.
Attenzione però a un limite preciso: la sanatoria opera quando il contratto conteneva fin dall’origine il canone realmente pattuito e realmente corrisposto. Se era stato concordato occultamente un canone superiore a quello dichiarato, quel patto resta nullo e la registrazione tardiva non lo recupera.
Regolarizzare – ossia registrare ancorché in ritardo – è indispensabile, ma non sempre basta a chiudere ogni conseguenza. Nel frattempo, infatti, l’inquilino può aver maturato dei diritti – per esempio quello di chiedere che il canone venga ridotto – e se questi restino o meno dipende dalla singola situazione.
Resta il punto di fondo: in dette ipotesi questo è il primo tema da affrontare nel colloquio, prima ancora della morosità. La posizione va sistemata a monte e non durante la causa.
Perché aspettare peggiora la posizione del proprietario
È l’errore che si vede più spesso: si tratta direttamente con l’inquilino, si accettano promesse, si arriva a molti mesi di arretrati senza aver fatto nulla.
Ci sono due ragioni concrete per non farlo.
La tolleranza può indebolire la causa
Vale soprattutto per i locali commerciali, dove la gravità è valutata dal Giudice: un locatore che abbia sempre accettato pagamenti a singhiozzo, o in forte ritardo, può vedersi negare la risoluzione anche a fronte di una morosità consistente, proprio perché il suo comportamento dimostra che l’equilibrio del rapporto non era stato compromesso.
Nel frattempo si pagano le tasse su denaro mai incassato
Qui la differenza tra i due tipi di locazione è netta.
Uso abitativo.
Dopo la modifica dell’art. 26 del TUIR, i canoni non percepiti non concorrono a formare il reddito già dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento: non è più necessario attendere la conclusione del procedimento.
La regola opera per i canoni non percepiti dal 1° gennaio 2020, poi estesa anche ai contratti stipulati prima di quella data, e vale anche per chi ha optato per la cedolare secca.
Per le imposte già versate su canoni scaduti e non percepiti, come accertati nel procedimento di convalida, è previsto un credito d’imposta.
In pratica: notificare l’intimazione ferma l’emorragia fiscale. Ogni mese di attesa è imposta versata su un reddito che non esiste.
Uso commerciale.
Per l’uso diverso dall’abitativo non esiste alcuna agevolazione.
I redditi fondiari concorrono al reddito complessivo indipendentemente dalla percezione, e la detassazione prevista per le abitazioni non si estende ai locali commerciali: si smette di dichiarare solo con la risoluzione del contratto, che opera per il futuro e non cancella i canoni già maturati.
Qui aspettare costa ancora di più.
Il canone resta dovuto fino alla riconsegna effettiva
Vi è poi un aspetto che conviene conoscere: il conduttore che non restituisce l’immobile è tenuto per legge a corrispondere il canone convenuto fino all’effettiva riconsegna, salvo l’obbligo di risarcire il maggior danno (art. 1591 c.c.).
La Corte di cassazione ha precisato che tale obbligo non richiede alcuna costituzione in mora e permane per tutto il tempo in cui il conduttore continua a detenere il bene e fino all’effettiva riconsegna, che può avvenire con la formale restituzione al locatore ovvero con il rilascio dell’immobile in condizioni tali da essere per lui disponibile (Cass. Civ., sez. III, ordinanza n. 12213 dell’8 maggio 2023).
La riconsegna non si considera avvenuta finché il locatore non riacquista la disponibilità del bene in modo da poterne fare uso secondo la sua destinazione: nemmeno, quindi, quando l’immobile resti ancora occupato da cose del conduttore (Cass. Civ., sez. III, n. 23143/2022).
Il periodo di occupazione non è dunque perduto sul piano economico. Resta però il problema dell’effettiva possibilità di recuperare quelle somme, che è la ragione per la quale conviene comunque agire per tempo.
Cosa viene fatto prima di andare in Tribunale
In questo Studio l’atto giudiziario non si deposita per primo.
Si invia anzitutto una raccomandata di contestazione e diffida, con un termine di quindici giorni per pagare o rilasciare l’immobile.
Questa modalità operativa serve a due cose: dare all’inquilino un’ultima occasione formale, e mettere il proprietario nella posizione migliore se poi si va davanti al Giudice.
Se l’inquilino nomina un avvocato e si aprono trattative, i tempi si allungano di uno o due mesi. È un costo da mettere in conto, ma spesso è il modo meno oneroso di chiudere la vicenda.
Decorso il termine senza esito, l’atto viene notificato entro i quindici giorni successivi.
Conviene anche chiedere il pagamento dei canoni?
Insieme all’intimazione di sfratto si può chiedere il decreto ingiuntivo per i canoni scaduti.
Il decreto è immediatamente esecutivo: dopo l’emissione viene notificato unitamente all’atto di precetto e, decorsi dieci giorni, si può dare inizio all’esecuzione forzata – più frequentemente pignoramento presso terzi (stipendio, conti correnti) o mobiliare presso il debitore.
Ma non sempre conviene, e vale la pena dirlo apertamente. Se l’inquilino non ha beni aggredibili, il decreto ingiuntivo è una spesa in più che il proprietario non recupererà. L’analisi va fatta caso per caso, prima di sostenere i costi: la situazione cambia per una società, che porta le spese legali a costo, rispetto ad un privato che le anticipa e basta.
Su questo fronte vedi anche la pagina sulle esecuzioni fondate su decreto ingiuntivo.
Come funziona la procedura, passo per passo
Invio della raccomandata di contestazione e messa in mora
Vedi il paragrafo “Cosa viene fatto prima di andare in Tribunale“.
Intimazione di sfratto e citazione per la convalida
L’atto, con la fissazione della data d’udienza, viene notificato all’inquilino.
Udienza di convalida
Se l’inquilino non compare o non si oppone, il Giudice convalida lo sfratto ed assegna un termine per il rilascio dell’immobile.
Il termine lo stabilisce il Magistrato e non è prevedibile in anticipo con certezza assoluta.
Precetto per consegna e rilascio
Non si attende passivamente la scadenza del termine indicato dal Giudice: il precetto per consegna e rilascio viene notificato subito, intimando il rilascio spontaneo entro dieci giorni – stabiliti dal codice di procedura civile – a decorrere da quel termine.
Preavviso di rilascio
Il preavviso di rilascio o sloggio viene predisposto dal difensore ma è firmato dall’Ufficiale Giudiziario, che assegna la data del primo accesso secondo il proprio calendario.
Accessi dell’ufficiale giudiziario
Va detto con franchezza: per esperienza sul campo il primo accesso non va quasi mai a buon fine, salvo che l’inquilino nel frattempo se ne sia andato.
L’Ufficiale Giudiziario normalmente rinvia agli accessi successivi secondo la propria agenda lavorativa.
I tempi si allungano ulteriormente quando nell’immobile vi sono minori o persone con disabilità.
Il termine di grazia: cosa può chiedere l’inquilino
Uso abitativo
Nelle locazioni abitative l’inquilino può chiedere in udienza di sanare la morosità, pagando canoni scaduti, canoni a scadere, oneri accessori maturati e maturandi, interessi legali e spese processuali liquidate dal Giudice.
Normalmente il Giudice assegna un termine di novanta giorni per il pagamento, disponendo un rinvio dell’udienza a breve distanza dalla scadenza per la verifica dell’adempimento.
Se a questa nuova udienza l’inquilino ha pagato tutto, la procedura si chiude.
Se non ha pagato, il Giudice convalida lo sfratto: la Corte costituzionale ha ribadito che non può darsi sanatoria ove il pagamento di canoni, interessi e spese non sia tempestivo e integrale (Corte cost., sentenza n. 205 del 2021).
Questa possibilità non è illimitata: la sanatoria è ammessa non più di tre volte nel corso di un quadriennio. Il limite sale a quattro volte, con termine di centoventi giorni, quando l’inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, dipende da precarie condizioni economiche insorte dopo la stipulazione del contratto.
Uso commerciale
Per le locazioni ad uso diverso dall’abitativo la sanatoria non è prevista.
Quanto tempo ci vuole davvero, dall’invio della raccomandata alla liberazione dell’immobile
Non esiste una durata fissa. Questi però sono gli ordini di grandezza che si osservano nella pratica.
| Fase | Tempo indicativo |
| Dalla notifica dell’atto all’udienza di convalida | Da venti giorni liberi a circa due mesi, salvo differimenti d’ufficio (vedi le osservazioni a seguire: “Perché i tempi della prima udienza variano“) |
| Con termine di grazia concesso | Rinvio della prima udienza, assegnazione del termine (circa 90 giorni) per il pagamento e fissazione della successiva udienza di verifica dei pagamenti a circa un mese dallo spirare del primo termine |
| Dopo la convalida | Termine per il rilascio fissato dal Giudice, poi sollecita notifica del precetto |
| Preavviso di sloggio | Dopo il termine del Giudice ed i dieci giorni del precetto |
| Accessi dell’Ufficiale Giudiziario | Variabili, con possibili rinvii |
| Dalla raccomandata di diffida all’esecuzione effettiva | Tra dieci e quindici mesi |
Perché i tempi della prima udienza variano
La norma prevede che tra la notifica e l’udienza debbano intercorrere venti giorni liberi: non si contano né il giorno della notifica né quello dell’udienza.
Se il termine non è rispettato, il Giudice dispone un rinvio secondo il proprio calendario ed ordina la rinotifica degli atti, con aggravio di costi.
Se l’inquilino ha un indirizzo PEC, il termine può essere rispettato quasi al minimo, con qualche scostamento dovuto ai giorni in cui si tengono le udienze di sfratto e alle festività.
Se non ha una PEC, la notifica avviene tramite Ufficiale Giudiziario ed in questo caso i tempi si allungano necessariamente, perché occorre tenere conto delle modalità con cui la notifica potrà perfezionarsi: ipotizzando la via postale, si calcolano in via prudenziale i tempi di consegna del plico comprensivi dei termini per il perfezionamento a seguito di mancato ritiro del plico da parte dell’inquilino.
Quanto costa la procedura
I costi si dividono in due categorie, e conviene tenerle distinte.
Le spese verso terzi
Sono esborsi che non dipendono dall’Avvocato e che devono essere anticipati.
Contributo unificato.
Varia in base allo scaglione di valore della causa, determinato dall’ammontare dei canoni e/o degli oneri di cui si chiede il pagamento.
L’importo esatto viene comunicato prima del deposito.
Importi aggiornati al 2026, già ridotti del cinquanta per cento come previsto per i procedimenti di convalida.
| Valore della causa | Contributo unificato |
| fino a € 1.100,00 | € 21,50 |
| da € 1.100,01 a € 5.200,00 | € 49,00 |
| da € 5.200,01 a € 26.000,00 | € 118,50 |
| da € 26.000,01 a € 52.000,00 | € 259,00 |
| da € 52.000,01 a € 260.000,00 | € 379,50 |
| da € 260.000,01 a € 520.000,00 | € 607,00 |
| oltre € 520.000,00 | € 843,00 |
Marca per l’iscrizione della causa a ruolo.
Attualmente 27,00 euro.
Diritti e spese dell’ufficiale giudiziario per le notifiche.
Sono la voce meno prevedibile, e vale la pena spiegare perché.
Dipendono dal luogo in cui l’Ufficiale Giudiziario deve recarsi, con le relative spese di trasferta.
Inoltre, se l’inquilino non viene trovato di persona, la notifica si perfeziona con modalità che comportano l’invio di ulteriori raccomandate, ed i costi aumentano.
Sono importi contenuti, ma non quantificabili con precisione prima di sapere dove e come la notifica potrà essere eseguita.
Il compenso professionale dell’Avvocato
Il compenso viene sempre concordato per iscritto prima di iniziare il rapporto professionale, secondo quanto prevede l’art. 13 della legge professionale forense.
Il criterio ordinariamente applicato è quello dei valori medi previsti dal decreto ministeriale sui parametri forensi, attualmente il d.m. 55/2014 e successive modifiche.
In situazioni di particolare complessità possono ricorrere i presupposti per applicare valori diversi o le maggiorazioni previste dal decreto stesso: in tal caso ne viene dato conto nel preventivo, prima del conferimento dell’incarico.
Nessuna attività viene iniziata prima che il preventivo sia stato accettato.
L’Agenzia delle Entrate e la tassazione degli atti giudiziari
Sia il provvedimento di convalida sia il decreto ingiuntivo vengono trasmessi all’Agenzia delle Entrate per la relativa tassazione.
L’obbligo di pagare l’imposta è solidale: se il debitore non provvede, l’Agenzia si rivolge al creditore, anche a chi ha vinto la causa, salvo poi il diritto di quest’ultimo di rivalersi sul debitore.
È un aspetto che coglie di sorpresa quasi tutti, e conviene saperlo prima di iniziare piuttosto che scoprirlo alla fine.
Riferimenti normativi: artt. 13 e 30 del d.P.R. 115/2002 (testo unico sulle spese di giustizia) e d.m. 55/2014 e successive modifiche e/o integrazioni, sui parametri forensi.
Cosa portare al primo appuntamento
- Il contratto di locazione con l’attestazione telematica di registrazione. La registrazione è presupposto indispensabile per la procedura di sfratto: senza, la procedura si complica;
- l’indicazione dei canoni non pagati, mese per mese, con le eventuali somme parziali ricevute;
- se si contestano anche le spese condominiali: preventivi e consuntivi deliberati dall’assemblea con i relativi riparti, la ripartizione esatta della quota di competenza dell’inquilino – da chiedere all’amministratore di condominio – e l’attestazione che il proprietario le ha effettivamente pagate al posto dell’inquilino. Il pagamento da parte del proprietario serve ad evitare contestazioni, e perché in caso di mancato pagamento l’amministratore agirebbe comunque contro il proprietario;
- ogni corrispondenza intercorsa con l’inquilino, comprese le comunicazioni informali.
Pagina a cura dell’Avv. Emanuel Di Carlo, Foro di Como. Ultimo aggiornamento: 4 settembre 2026